‘ESPECULADORES’ at Defenda Seu Dinheiro

Geral

Diferença entre especuladores e investidores

18 de março de 2016

Seria muito bom se houvesse respeito aos investidores e especuladores no mercado financeiro, pois eles correm riscos, dão a cara à tapa, cada um do seu jeito, em busca dos melhores resultados para si. Juntos, eles dão liquidez ao sistema financeiro para que todos possam entrar e sair do mercado quando quiserem. Parece aquela atual discussão entre “coxinhas” e “comuninhas”. Na verdade ninguém está certo e ninguém está errado. São apenas caminhos diferentes na busca do mesmo resultado.

Afinal de contas, tu sabes a diferença entre investir e especular? Warren Buffett deu uma “palhinha” sobre o assunto.

O investidor busca investimentos de baixo risco, com base em fundamentos e análises do mercado, enquanto o segundo procura por investimentos arriscados, os quais muitas vezes não passam de apostas. Para o Business Insider, é por meio desta definição que podemos identificar o verdadeiro investidor.

Em uma entrevista dada ao Financial Crisis Inquiry Comission (FCIC), comissão estadunidense criada com o intuito de investigar as causas da crise econômica de 2007-2010, Buffett disse o que leva em consideração no momento de determinar se uma pessoa é investidora ou especuladora:

“Ao comprar uma ação, não estou preocupado se o mercado permanecerá fechado por alguns anos, porque eu estou pensando no negócio – Coca-Cola ou qualquer um que seja. O meu foco, desse modo, está no futuro e nos rendimentos que a empresa me proporcionará. Agora, se as variações do mercado me afligem, então em certo ponto estou especulando, uma vez que só estou pensando se o preço da ação irá subir amanhã ou não”.

Para Warren Buffett diz especulação seria como algo muito mais focado no preço da ação do que qualquer outra coisa. Ele diz isso porque o especulador está sempre contando com alguma coisa e pensa que os rendimentos trimestrais irão subir, se dividir, ou até mesmo que os dividendos aumentarão. No fundo, não está realmente olhando para o ativo em si

Warren Buffet tomando um lata de Coca-Cola
m.infomoney.com.br/onde-investir/acoes/noticia/4750205/voce-sabe-diferenca-entre-investir-especular-warren-buffett-explica

Até mais.

Geral

Por que os especuladores devem ser respeitados?

22 de fevereiro de 2013

As pessoas devem respeitar os especuladores no mercado financeiro, pois eles correm muito mais riscos, principalmente no curto e curtíssimo prazo, em busca de maiores ganhos, e dão liquidez ao sistema para que os investidores possam entrar e sair do mercado quando quiserem. Ao se exporem mais ao risco, eles podem ficar ricos mais rápido, mas também podem falir de uma hora para outra.
O ato de ficar atacando os especuladores por que não quer adaptar-se às regras do jogo parece ser conversa fiada para boi (bull) , urso (bear) e indecisos dormirem. Touro (bull) significa perfil comprador, e urso (bear) perfil vendedor, gíria do mercado financeiro mundial.

Se os especuladores vendem a descoberto é por que o sistema permite, está dentro das regras do mercado. Com a venda a descoberto os movimentos de queda e alta são bem mais intensos. Quando o mercado muda de direção, os bears tem que saírem correndo atrás dos prejuízo fechando posição rapidamente, para evitar maiores prejuízos. E para isto acabam tendo que fazer compras a preço de mercado para fechar posição.

Os investidores que adoram atacar os especuladores, até pior, mesmo os leigos, aqueles sem opinião própria sobre um assunto, os famosos “maria-vai-com-as-outras”, se esquecem que eles também são especuladores.
E o por quê disto? Oras, todo mundo que se prepara para algo, seja um investimento, um trabalho, um curso, um planejamento, etc., está contando que no final do período planejado aquilo irá dar certo, errado ou ficará tudo como estava antes.
Todo mundo especula o tempo todo. Afinal de contas, quando alguém sai de casa em direção à escola ou ao trabalho, ele não está especulando que vai chegar lá são e salvo, e volta também se dará da mesma forma? E ainda alguns não se preparam para possíveis imprevistos nestas atividades corriqueiras?

Para quem não sabe o significado da palavra especulação, leia abaixo:
s.f. Ação ou efeito de especular.
Análise ou pesquisa teórica sem fundamentos empíricos; que se baseia, geralmente, no raciocínio abstrato.
Economia. Transação de teor financeiro em que os lucros estão subordinados à variabilidade ou instabilidade do mercado: especulação do real.
Pressuposição acerca de alguma coisa, sem comprovação.
(Etm. do latim: speculatio.onis)
Fonte: http://www.dicio.com.br/especulacao

As pessoas podem vender e comprar aquilo que bem entender, aquilo que estiver de acordo com a estratégia delas e não o que recomendaram-na comprar ou vender.
O investidor tem que pensar, agir e tomar decisões por conta própria, e claro, saber que é o único e exclusivo responsável pelo seu próprio sucesso ou fracasso financeiro e pessoal.
Para um especulador tanto faz vender ou comprar bluechips, midcaps, smallcaps, “micocap”, mercado futuro, commodities ou qualquer outro tipo de ativo ou mercado. Se os ativos estiverem dentro da sua estratégia e do seu controle de risco, está tudo certo.
Quem não entendeu algum termo técnico, consulte: Terminologia do mercado.

Dado isto, é bom você refletir e pensar um pouco mais da próxima que for “meter o pau” nos especuladores, afinal de contas, você também é um deles, a única coisa que muda são os tipos de especulações que cada um faz na vida.

Até o próximo post.

Geral

BlackRock : Bitcoin é para quem tem estômago para perder tudo

26 de fevereiro de 2018

Para estrategista, as criptomoedas devem se tornar potencialmente mais utilizadas no futuro à medida que os mercados amadurecem

Os investidores só devem considerar investir em moedas digitais como o bitcoin se estiverem preparados para perder tudo, disse a BlackRock – maior gestora de ativos do mundo, com US$ 6,28 trilhões em ativos sob gestão – em seu relatório semanal nesta segunda-feira (26).
“Nós percebemos que as criptomoedas devem se tornar potencialmente mais utilizadas no futuro à medida que os mercados amadurecem. No entanto, acreditamos que elas só deveriam ser consideradas [investimento] por aqueles que têm estômago para aguentar as potenciais perdas”, disse o estrategista-chefe de investimento da BlackRock, Richard Turnill.

Ele ressaltou no documento a alta volatilidade das criptomoedas, mercados fragmentados e a falta de regulação como fatores de grande risco. “Nós não vemos isso se tornando parte das principais carteiras de investimentos em breve”, disse ele, acrescentando que sua volatilidade faz com que a turbulência no mercado de ações dos EUA durante a crise financeira pareça “quase plácida”.

Além disso, ele destaca que as moedas digitais não conseguem proteger os investidores de quedas acentuadas nas ações. Turnill diz que as criptomoedas precisam superar desafios significativos para ganhar um maior apelo.

Ele observou que a tecnologia blockchain exigiria uma “mudança maciça” no desenvolvimento de software para ter ampla adoção. Os reguladores provavelmente teriam que desempenhar um papel importante nessa mudança, disse Turnill. Ele espera que um quadro regulamentar global sobre criptomoedas apareça, ganhando força a partir das reuniões do G20 para março.
fonte de consulta: infomoney.com.br/mercados/bitcoin/noticia/7288437/bitcoin-para-quem-tem-estomago-para-perder-tudo-diz-maior

Veja também:

A maior ameaça à valorização do Bitcoin

Convidados

Os 10 Maiores Erros que Você Pode Cometer Como um Investidor e Como Evitar Essas Armadilhas

23 de outubro de 2017

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É normal cometermos diversos erros durante a nossa jornada.

Às vezes erramos na escolha da carreira, da(o) namorada(o), do restaurante, do hotel, da companhia aérea, do horário…

Jamais vamos conseguir nos tornar imunes ao erro.

E nem deveríamos querer isso!

Afinal, é o erro (calculado) que nos permite aprender e evoluir em todos os aspectos da vida.

Porém, não é necessário cometer todos os erros para aprender o que precisamos para os investimentos.

Sim, acredite: você não precisa passar por um grande revés financeiro para alcançar a sua independência financeira.

Diversas armadilhas podem ser evitadas no meio do caminho.

Como autor do blog Clube do Valor, eu me sinto na obrigação de alertá-lo sobre esses erros e como evita-los em sua jornada.

Sem papas na língua, vou falar sobre os 10 maiores erros que os investidores cometem e como evitar essas armadilhas.

Se você é um iniciante nesse meio, com certeza vai encontrar dicas preciosas que vão tornar o seu caminho muito, mas MUITO mais fácil.

Agora se você é um investidor experiente, pode ficar contente ao perceber a quantidade de erros que você evitou ou triste ao ver os que você cometeu.

Mas não desanime!

Como eu disse, são os erros que nos ajudam a aprender e a ser uma pessoa – e um investidor – melhor.

1. Falta de conhecimento sobre investimentos

O erro número 1 não poderia ser outro.

O pecado mais grave dos investidores é a falta de conhecimento, um problema gravíssimo que pode afetar principalmente os iniciantes.

No começo de qualquer empreitada, é normal separar um tempo para se preparar.

Estudar e conhecer muito bem o tipo de investimento são passos essenciais para assegurar um risco menor para qualquer aplicação.

Porém, parece que algumas pessoas simplesmente pulam a parte teórica e partem para a prática sem o mínimo de conhecimento.

Isso é loucura!

Antes de embarcar em um navio, procure saber todos os detalhes a respeito dele.

Saiba se ele não vai afundar na primeira tempestade ou se as pessoas que estão subindo nele são realmente de confiança.

O mundo dos investimentos não é um playground onde você pode entrar e fazer o que você quiser.

Se fizer isso, com certeza perderá dinheiro.

Sem conhecimento, você poderá até mesmo cair em outras armadilhas que ainda serão listadas neste artigo.

E como se livrar do risco de cometer esse erro?

Simples: estude!

Se você for investir em ações, leia mais sobre como investir na bolsa de valores e como fazer uma boa análise de ações.

Se você for investir em renda fixa, entenda primeiramente o que é a taxa CDI e como escolher um bom ativo de renda fixa.

Além de artigos em blogs, os livros também são uma excelente fonte de conhecimento para o aprendizado.

Portanto, não há desculpa para aqueles que acabam sofrendo pela falta e conhecimento em investimentos.

A fonte está aí, basta apenas você beber dela.

2. Não acreditar que você pode investir bem por conta própria

Na contramão daqueles que acabam investindo naquilo que não conhecem, há outros que pecam por nunca tentar, mesmo possuindo o conhecimento necessário.

O medo geralmente é o responsável por isso.

Esse é um dos sentimentos mais paralisantes que existe.

Quando você está tomando pelo medo, mesmo tendo plena certeza sobre o que fazer, é provável que não faça nada.

É nessa hora que você deixa o dinheiro desvalorizando na poupança, sendo corroído pela inflação.

Ou pior: parado na sua conta corrente pronto para ser gasto.

A partir do momento que você obtiver conhecimento sobre determinado tema e se sentir confiante para agir, faça-o imediatamente.

Não espere o sentimento de insegurança tomar conta de você.

Tenha plena consciência de que você não precisa do gerente do seu banco para ter sucesso nos investimentos.

E não se deixe enganar por mentiras que são constantemente repetidas por aqueles que não investem.

No vídeo abaixo eu falo sobre uma das maiores falácias do mundo dos investimentos (e como não cair nela).

https://www.youtube.com/watch?v=-7impbp3Jvo

3. Agir de acordo com a manada

O cenário é clássico: os noticiários informam que determinada empresa está ganhando destaque e muitos estão comprando suas ações.

O que os “investidores” fazem nesse momento?

Entram no mercado de ações e compram papéis dessa empresa.

E o que acontece em seguida?

Muitos se decepcionam e acabam reforçando aquela mentira que eu combati no vídeo acima.

Sim, isso infelizmente acontece.

E alguns chegam a perder uma boa grana nessa brincadeira – que de engraçada não tem nada.

E qual foi o erro dessas pessoas?

Agir conforme a manada.

Ou seja, fazer o que todos estavam fazendo.

Quando esses “investidores” compraram as ações dessa empresa em destaque, os papéis já estavam muito caros.

Dizemos que as ações já estavam precificadas.

O mesmo pode acontecer na hora da venda.

Ao observar que muitos estão saindo de determinada ação, investidores despreparados (e desesperados) acabam vendendo seus papéis na baixa.

Por quê?

Simplesmente porque todos também estão fazendo isso.

Mal sabem que essa pode ser uma boa oportunidade para comprar ativos a um preço acessível.

É mais um caso do sentimento de medo afetando a tomada de decisões.

A dica é: não siga a boiada.

Estude e tenha consciência das suas ações no mundo dos investimentos.

4. Falta de disciplina

Disciplina, ou autocontrole, são essenciais para você alcançar seus objetivos financeiros.

E não somente objetivos financeiros, é claro.

Muitas outras metas só podem ser alcançadas com muita disciplina.

E acredite: esse também é um dos maiores erros dos investidores.

A falta de comprometimento com um plano de ação pode colocar todo o planejamento por água abaixo.

Eu concordo que essa não é uma habilidade tão fácil de desenvolver.

Separar uma quantia definida do orçamento, estudar e realizar os investimentos conforme o planejado pode ser bem difícil.

Porém, sem isso, é difícil avançar nesse universo.

A disciplina pode se revelar até mesmo em hábitos simples.

Por isso, destaco a importância de anotar todos os seus gastos, outra prática que exige bastante comprometimento e disciplina.

Assim você pode se tornar mais consciente de todo o dinheiro que entra e que sai do seu orçamento.

Falando em orçamento, já conferiu o meu artigo sobre Orçamento Familiar?

Esse é outro bom exemplo de autocontrole aplicado, o que é ainda mais difícil pois envolvendo o comprometimento de outras pessoas.

5. Acreditar em uma “fórmula mágica” para ficar rico

A este ponto você já deve estar ciente: não existe fórmula mágica para ficar rico.

Existem sim alternativas melhores e piores para alcançar esse objetivo.

Existe até mesmo aquele que eu considero o melhor investimento de todos (é sério!).

Porém, ainda é preciso se esforçar para alcançar a independência financeira.

Nada vem de graça.

Como diria o famoso economista Milton Friedman, “there is no free lunch” ou, em tradução livre, “não existe almoço grátis”.

Essa frase definitivamente traduz muito bem a desafio de muitas pessoas que procuram a chamada fórmula mágica.

Aprenda cedo: não existe atalhos para chegar onde você precisa.

Não existe almoço grátis. Para ter sucesso, você precisa se esforçar e, eventualmente, fazer sacrifícios.

6. Não considerar o horizonte de longo prazo

As pessoas são imediatistas.

Todos nós queremos as coisas para ontem.

Porém, o maior aliado de um investidor é aquele que muitos consideram um adversário: o tempo.

Você pode ainda não ter entendido isso, mas a maioria dos produtos de investimento são ferramentas de construção de riqueza no longo prazo.

Poucas são as alternativas que podem torná-lo rico da noite para o dia.

E, como muitos provavelmente já sabem, quanto maior o retorno, maior é o risco também.

Portanto, sempre planeje seus investimentos considerando um horizonte de longo prazo.

Isso vai ajudar a alinhar suas expectativas e diminuir as frustrações ao longo do tempo.

Mas nada te impede de organizar metas para o curto e médio prazo também.

Essa é uma boa forma de alinhar as expectativas das pessoas envolvidas no seu planejamento.

Assim todos sabem quando seus objetivos serão alcançados.

Desde que, é claro, o cronograma seja mantido com muita disciplina.

Com o tempo você irá perceber que se planejar para o longo prazo faz todo o sentido.

É lá na frente que você vai se programar para usufruir da riqueza que você está construindo agora.

Tenha paciência e a magia dos juros compostos trabalhar a seu favor.

7. Confundir investimento com especulação

Essa também é clássica.

E tem tudo a ver com a falácia que eu desmenti no vídeo do tópico nº 2.

Eu até já falei sobre isso em um artigo – Especulação Financeira: Tudo Que Você Precisa Saber Para Não Confundir Com “Investimento” e Não Perder Dinheiro – e o vídeo abaixo.

Aliás, recomendo fortemente que você leia e assista a esses dois materiais.

Aqui eu peço licença para trazer a definição de especulação da boca daquele que é considerado o maior investidor de todos os tempos, Warren Buffett:

“Uma operação de investimento é aquela que, após análise profunda, promete a segurança do principal e um retorno adequado. As operações que não atendem a essas condições são especulativas.”

Existem basicamente três diferenças principais entre o investidor e o especulador:

Os especuladores não estão interessados em manter seus ativos por um longo período. Eles focam no curto prazo, ou seja, não consideram um horizonte de longo prazo.
Os especuladores têm como motivação principal o potencial de lucro, nem que isso signifique arriscar todo o capital empregado.
Os especuladores adquirem algum ativo simplesmente apostando que ele irá se valorizar porque alguém pagará mais caro. Eles nem sempre realizam uma “análise profunda”, tampouco enxergam empresas por trás de ações, imóveis por trás de fundos imobiliários, e aí por diante.

Lembrando que a especulação não é necessariamente uma coisa ruim.

Para o mercado financeiro, ela é ótima.

Afinal, são os especuladores que dão liquidez à economia.

É graças a eles que você consegue comprar ações, fundos imobiliários, imóveis… sempre há pessoas dispostas a vender.

E elas geralmente são especuladores.

Portanto, embora o termo tenha recebido uma conotação muito negativa com o passar do tempo, é possível enxergar a especulação como algo importante para a economia.

Só não seja você o especulador!

https://www.youtube.com/watch?v=RZdXyN_5kMM

8. Excesso de confiança

Depois que você adquire conhecimento, acredita ser capaz de realizar bons investimentos por conta própria e está comprometido com o seu planejamento, um perigo grande pode surgir: você mesmo.

Ou melhor, o seu excesso de confiança.

À medida que aprendemos mais sobre determinado assunto, é normal começarmos a “negligenciar” os cuidados relacionados a sua prática.

Quer um bom exemplo?

A condução, ou seja, a habilidade de dirigir.

Se você já possui carteira de motorista há alguns anos, deve se lembrar da insegurança que sentimos no momento em que estamos aprendendo a dirigir.

Tomamos todos os cuidados possíveis para que tudo esteja acontecendo exatamente como o previsto.

Dirigimos com as duas mãos no volante, ligamos a seta antes de fazermos uma conversão, paramos completamente o carro nos cruzamentos…

Porém, depois de alguns anos (ou até mesmo meses) dirigindo, logo vem os vícios da direção.

Pilotamos com apenas uma mão no volante, falamos ao celular enquanto dirigimos, não sinalizamos mais antes de conversões e praticamente não paramos o carro em cruzamentos.

Tudo isso por causa do excesso de confiança que desenvolvemos com o tempo.

O resultado?

Muitos acidentes bobos acontecem, causando feridas e até levando vidas no processo.

O excesso de confiança no mundo dos investimentos pode até não trazer um fim tão trágico assim.

Mas ainda assim pode prejudicar bastante os investidores, que correm o risco de perder todo o dinheiro se não souberem administrar bem os riscos e entender a hora certa de tomar cada decisão.

Não deixe o excesso de confiança atrapalhar seus investimentos.

Não permite que os “vícios dos investimentos” tornem você um mal motorista nessa estrada.

9. Não considerar os riscos

Quando eu falo de risco, uma das primeiras coisas que vem a minha mente é o perfil de investidor.

Você por acaso já descobriu o seu?

Você sabe se é um investidor conservador, moderado ou agressivo?

Nem é preciso mencionar a importância de levar em conta os riscos na hora de realizar seus investimentos.

É por isso que eu apenas quero que você assista a esse vídeo abaixo.

Essa é a melhor resposta a respeito desse tema.

https://www.youtube.com/watch?v=ff31CkpcFp0

10. Falta de conhecimento próprio

Depois de passar por todos esses erros dos investidores, vamos abordar aquele que eu considero o mais grave: a falta de conhecimento próprio.

Você por acaso tem um objetivo definido?

Há uma meta a ser alcançada?

Sem essas definições, qual é o sentido de continuar realizando seus investimentos?

Você precisa parar e refletir o motivo que o está levando a buscar maiores ganhos, a vencer na corrida dos investimentos e a deixar a preguiça para trás.

Se você não conhece o que o motiva a sair todos os dias da cama, como você espera continuar fazendo isso todos os dias?

Não entre no famigerado piloto automático.

Conheça a si mesmo.

Saiba os seus limites.

A sua capacidade de suportar o risco.

O quão disciplinado (ou indisciplinado) você pode ser.

Tenha consciência dos conhecimentos que você adquiriu.

Enfim… faça uma autoanálise e desenvolva o seu conhecimento próprio.

Somente assim você vai evitar os maiores erros dos investidores.

CONCLUSÃO

Eu sei.

Este não foi um artigo fácil de ler.

É praticamente um tapa na cara daqueles que estão tentando constantemente mudar sua forma de viver e encarar os investimentos.

É normal.

Todos nós passamos por isso todos os dias!

É preciso se reinventar, e é por isso que eu trouxe essa lista com os 10 maiores erros que os investidores cometem.

Resumindo, tenha em mente o que você deve evitar:

Falta de conhecimento sobre investimentos
Não acreditar que você pode investir bem por conta própria
Agir de acordo com a manada
Falta de disciplina
Acreditar em uma “fórmula mágica” para ficar rico
Não considerar o horizonte de longo prazo
Confundir investimento com especulação
Excesso de confiança
Não considerar os riscos
Falta de conhecimento próprio

Você tem conseguido fugir desses erros no seu dia-a-dia?

O quão difícil é para você superar as amarras impostas por alguns desses pontos?

Compartilhe comigo a sua experiência!

Vou ficar muito contente em ouvir a sua história e poder compartilhar um pouco da minha.

Espero que você tenha gostado deste artigo!

Forte abraço,

Ramiro Gomes Ferreira

Filmes

Netflix: Apostando no zero – documentário 2016

19 de junho de 2017

Cuidado com pirâmide financeira Mandala da Prosperidade

Bill Alckman: aposta contra sucesso da Herbalife. Foto: Netflix/Divulgação

A garantia de enriquecimento rápido e seguro, as promessas de ascensão social a partir do próprio trabalho e a sensação de pertencimento a um clube de empreendedores bem-sucedidos são ideias vendidas pela Herbalife e rapidamente fulminadas no documentário Betting on zero (em português, Apostando no zero, de 2016), dirigido por Ted Braun (Darfur agora).

O longa disponibilizado na Netflix desmonta os princípios da multinacional de produtos de nutrição e retrata a empresa como um esquema de pirâmide financeira montado para beneficiar os executivos em detrimento dos funcionários – em especial, os da base, flagrados em situação de vulnerabilidade social.

O recorte na forma de atuação da empresa permite perceber o ideal de prosperidade vigente na arena financeira de Wall Street, onde a ausência de regulação e a busca por lucro podem extorquir o trabalhador e privilegiar os especuladores do mercado de ações. O panorama é apresentado sob a ótica mercadológica da atuação de um investidor, mas desliza, com boa dose de sinceridade, para as implicações sociais do funcionamento nocivo da Herbalife.

O bilionário Bill Ackman é o fio condutor do filme. Ele gerencia um fundo de investimentos (Pershing Square Capital) especializado em apostar na falência de empresas em situação duvidosa, prática conhecida como betting on zero, e decide investir contra a multinacional alimentícia. A cruzada para convencer executivos inclui sessões de perguntas e estudos ao lado de uma jornalista com quem escreveu um livro.

O material de pesquisa sobre a Herbalife constitui o principal ativo do filme. Bill detalha, com base em gráficos, entrevistas, vídeos institucionais e de treinamentos, como a empresa concentra o lucro no recrutamento de supervisores e na transferência direta de dinheiro para os superiores em vez de obter recursos com a venda dos produtos – até três vezes mais caros na comparação com similares do mercado. Os shakes e vitaminas são apresentados como meros instrumentos para viabilizar o repasse, e o modelo se repete entre novos funcionários até se mostrar insustentável.

10 motivos para os imóveis continuarem a ser um investimento ruim

25 de abril de 2016

10 motivos para os imóveis continuarem a ser o mico da vez é o novo tema de artigo da Infomoney para explicar de forma bem clara por que os imóveis continuam sendo investimentos ruins, principalmente para aqueles que não tem dinheiro em caixa para comprar com desconto à vista e buscam alavancar-se ao dar apenas uma parte do dinheiro como entrada e financiar o resto, porém precisam de alugar o imóvel par pagar as prestações. A bolha imobiliária no Brasil e a economia em frangalhos acabaram com a festa dos especuladores de plantão.

O colunista faz um alerta para que as pessoas não se iludam,pois não deve ser o impeachment que vai destravar uma retomada na trajetória de alta do preço no mercado imobiliário nacional.

O valor dos imóveis tiveram alta de 9%, o que é abaixo da inflação nos últimos 12 meses, conforme o índice FipeZap. Nas cidades pesquisadas, os preços só subiram em linha com a inflação em Florianópolis. Nas demais cidades houve altas menores que a média ou ocorreu queda nominal de preços. Com taxas de juros que permitem um retorno de cerca de 15% ao ano com aplicações financeiras de baixíssimo risco (CDB, LCI, LCA, FII, Fundos de Renda Fixa, etc…) e com aluguéis que somados por um ano não chegam a representar 5% do valor do imóvel, as casas e as apartamentos se transformaram no mico do momento no mundo dos investimentos. Quem procura vender não encontra comprador a não ser que conceda pomposos descontos, umas das consequências do estouro da bolha imobiliária no Brasil. Desta forma os estoques de imóveis e terrenos se acumulam, aumentando o poder de barganha dos compradores.

Confira a seguir lista com as 10 principais razões para não investir em imóveis no atual momento da economia brasileira, com Dilma ou com Temer:

– Os recursos da poupança estão esgotados;

– Os juros do crédito imobiliário estão altos e podem subir mais;

– O governo está reduzindo os programas habitacionais;

– Os estoques de imóveis à venda estão muito altos;

– O FGTS também dá sinais de esgotamento;

– O preço do aluguel está em queda livre e deve continuar caindo;

– As devoluções (distratos) dispararam;

– Só o mercado imobiliário não passou por uma forte correção;

– A confiança do consumidor é a menor da história;

– O desemprego disparou.

Os perigos do Mercado Forex

10 de dezembro de 2015

No mundo existe um frenesi relativo aos investimentos no setor de FOREX (abreviação dos termos “FOReign EXchange”). Isto é fomentado por vários operadores, empresas e entidades, as quais possivelmente tem interesse em manter alta a movimentação e a atenção neste tipo de operação no mercado financeiro, mesmo que para tal seja necessário iludir investidores e omitir fatos importantes, quando não até mentir, enganar e prejudicar os pobres incautos.

É um mercado tradicional hoje em dia, mas até alguns anos atrás era limitado aos operadores profissionais e que tinham interesse em operar nele sobretudo em conseqüência de operações de comércio ou investimentos internacionais (inclusas operações de hedging) ou para re-equilíbrios financeiros. Os casos de especuladores não eram muito comuns e quase sempre limitados a grandes operadores. Como todos os mercados de alta volatilidade e alto risco, o FOREX pode realmente oferecer altos lucros, assim como também existe o real e freqüente risco de realizar altas perdas, principalmente devido à alta alavancagem que possui.

Em um dado momento o mercado começou a ter empresas que se dedicam a oferecer a qualquer investidor, mesmo os pequenos, o acesso a investimentos em FOREX. Para tanto frisavam as grandes possibilidades de lucro, omitindo porém as também grandes possibilidades de perdas. O mercado foi crescendo, alimentado por falsas promessas e ilusões, e foi se automatizando criando as ditas “plataformas”, ou seja sistemas informáticos que, oportunamente programados pelos investidores, supostamente teriam condição de administrar da melhor forma os investimentos, proporcionando altos lucros com suposta segurança (a grande possibilidade de haver perdas, como sempre, é omitida).

Monitor das Fraudes - O primeiro site lusófono sobre combate a fraudes, lavagem de dinheiro e corrupção

Atualmente costuma-se a receber propostas de empresas que criaram sistemas de trading automatizado de FOREX e que, em certos casos, também funcionam como corretoras, declarando as maravilhas de seus sistemas que podem alcançar lucros de 10% a 50% ao mês. Nunca é mencionado o fato que é igualmente possível ter perdas do mesmo vulto, ou até maiores. No caso de perdas a culpa é imediatamente colocada na má programação ou parametrização da plataforma/sistema, ou seja em “erros” do investidor e não nos riscos inerentes ao mercado.

Vale a pena entender que o mercado FOREX é um mercado relativamente restrito, mas falando-se de trading com visão de curto/médio prazo, quando alguém ganha numa transação, outro alguém estará perdendo. Por esta razão são falsas e perigosas as promessas e ilusões de ganhos fáceis e praticamente seguros para todos que entrarem neste mercado. Para alguém ganhar, alguém outro, no mesmo mercado, deverá perder, ou seja, é IMPOSSÍVEL todos ganharem, o que faz deste mercado um mercado de alto risco onde os possíveis lucros não são nada assegurados e sempre associados e igualmente possíveis perdas.

Vale ainda ressaltar que existem muitos casos já comprovados de falsas ou fraudulentas “corretoras” de FOREX, que se aproveitam do boom no setor e, usando estruturas virtuais, paraísos fiscais, sites chamativos mas contendo falsas informações, trade systems on-line supostamente infalíveis e outras artimanhas, visam atrair incautos e ingênuos investidores que serão roubados e/ou fraudados em seguida, com várias modalidades, perdendo os valores confiados a estas “empresas”.
Neste caso um dos mais freqüentes indicadores de ma fé é justamente a divulgação da suposta “segurança” do investimento e o sistema, ou da “ausência de riscos”.
http://www.fraudes.org/showpage1.asp?pg=285

Não esqueça de um ditado do pôquer:
– Se após meia hora de jogo você não identificar quem é o pato, é porque você é o pato!

Resultados das construtoras até o 1S2015 e a bolha imobiliária

14 de setembro de 2015

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Qual a relação entre as construtoras e a bolha imobiliária brasileira?

Os dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA (lista em “Referências”) ajudarão a demonstrar o que consta acima. Nos próximos itens, os principais indicadores.

Distratos:

As construtoras que tem mais distratos trabalham com vendas na planta há décadas e apesar dos cancelamentos de vendas serem irrelevantes até 2010, já acumularam mais de R$ 20 bilhões só no período de 2011 a junho/2015, uma evidência clara das vendas falsas na planta.

O volume real de distratos é muito maior do que consta acima: existem construtoras que omitem esta informação em seus relatórios (exemplos: Cyrela, Even, Helbor e outras), uma que não menciona os distratos se forem revendidos no mesmo trimestre em que o cancelamento ocorre (PDG), atrasos de mais de 1 ano para reconhecer distrato (exemplos: PDG, MRV), construtora dando desconto no ato do financiamento imobiliário para evitar o distrato (exemplo: Rossi), dentre outras ações para que esta anomalia não apareça na íntegra.

Quais os efeitos para o mercado imobiliário como um todo? A partir do próximo item, as consequências desta anormalidade.

Vendas, lançamentos e estoque de imóveis novos:

Os lançamentos caíram mais de 40% em 2012, como o tempo de construção é de 3 anos em média, os distratos em 2015 deveriam ter tido uma queda significativa e não subir 10% como observamos no primeiro semestre em gráfico mais acima. Este resultado só ocorreu porque o percentual de distratos relacionados a vendas na planta de 2012 aumentou muito, apesar de em 2012 já saberem os efeitos destrutivos e o quanto deveriam evitar as vendas falsas. Por que fizeram isto? Para encobrir os distratos de vendas falsas de anos anteriores (“pedaladas”).

Como está sendo o ano de 2015 quanto a lançamentos e vendas?

O segmento imobiliário já vem prometendo desde 2012, que as reduções em lançamentos de imóveis levarão a um maior equilíbrio entre oferta e procura. Será que é verdade?

Os dados das construtoras revelam exatamente o contrário do que elas dizem: apesar das reduções constantes nos lançamentos desde 2012, o desequilíbrio entre oferta e procura tem ficado cada vez maior. Esta é uma das características típicas de toda bolha imobiliária.

Nos EUA, apesar de reduções em lançamentos, os cancelamentos de financiamentos em larga escala, combinados com quedas sensíveis nas vendas brutas em virtude dos preços incompatíveis com renda, geravam super-estoques, assim como ocorre aqui no Brasil, com os distratos daqui fazendo o papel da inadimplência bancária de lá.

O desequilíbrio entre oferta e procura é ainda maior do que aquele que consta acima, pois temos os investidores em volume anormal (37% das vendas), as vendas de usados que tem despencado em todo o país combinada com cada vez mais pessoas interessadas em venderem seus imóveis e um crescente número de leilões de imóveis por bancos.

As construtoras também diziam que o aumento dos preços tinha relação com a escassez de terrenos, será que é verdade?

Nos EUA os bancos que mais concederam financiamentos que foram cancelados, ficaram não só com super-estoque de imóveis como também com alto endividamento. E no Brasil?

Dívidas das construtoras:

A DL/PL da Viver é do 1T15 porque no 2T15 fecharam com patrimônio liquido negativo e tal métrica ficaria prejudicada.

A Viver já está sem lançar há mais de um ano, por falta de condições financeiras. Brookfield saindo da BOVESPA para tentar buscar um caminho para pagar suas dívidas. PDG e Rossi contrataram consultorias especializadas para cuidarem da reestruturação de suas dívidas, uma das últimas tentativas de se salvar, já a Tecnisa vem com distratos anormais nos últimos anos.

Preços dos imóveis novos:

A combinação de super estoques com alto endividamento forçou a redução mais sensível nos preços dos imóveis para os bancos nos EUA. E no Brasil? Como exemplo, vejamos o caso da PDG, a líder das vendas falsas na planta, com mais de R$ 4,7 bilhões em distratos só no período de janeiro/2011 a junho/2015:

Vale a pena avaliarmos outras construtoras que, da mesma forma que a PDG, estão super-endividadas e ao mesmo tempo com estoque recorde, a tal ponto que não realizaram nenhum lançamento no 1S15. O que poderiam fazer para se livrarem destes estoques e ao mesmo tempo, buscarem caixa para pagarem suas dívidas?

Será que este impacto se reflete só em construtoras super-endividadas? Vejamos o resultado recente na cidade que tem a maior representatividade para o segmento imobiliário:

As construtoras em São Paulo não só focaram nos imóveis de menor preço, como ainda fizeram uma redução sensível nos preços destes, tanto quando analisamos por tipologia, quanto por metro quadrado.

O que consta acima, tanto dos relatórios das construtoras quanto do SECOVI SP, é uma reação natural: construtoras precisam vender para tentarem gerar caixa que pague suas contas, como os preços subiram de forma artificial e gerando super-estoques por terem ficado completamente díspares em relação à renda e capacidade de compra das famílias, a única saída eram reduções relevantes nos preços.

Esta situação seria recente e apenas consequência da crise? Vamos relembrar evidências que tem se acumulado desde 2013 quanto a quedas de preços de imóveis novos, já como consequências de todo este processo de vendas falsas na planta e excesso de investidores:

Qual seria a tendência daqui pra frente?

Apesar da redução constante em lançamentos e preços dos imóveis novos que já ocorrem há anos, o desequilíbrio entre oferta e procura tem piorado, o que significa que os preços ainda tem que cair muito até que possam voltar a se tornarem compatíveis com a renda.

A tendência é que com menos lançamentos e a crise, cada vez mais as construtoras tenham dificuldade de fazer caixa para pagamento de suas dívidas, pois terão cada vez menos vendas falsas (dependem de lançamentos) e encontrarão cada vez menos compradores, em função de aumento no desemprego, queda da renda, dificuldades para obtenção do crédito imobiliário que está mais caro, etc., ou seja, será a necessidade das construtoras e a falta de compradores habilitados, ambos crescentes, que forçarão a intensificação na redução dos preços.

Em outras palavras, comprar agora, mesmo que com grandes “descontos e promoções”, significará pagar mais caro do que adiar a compra.

Referências:

As 12 construtoras com Ações na BOVESPA utilizadas como referência para este estudo são aquelas que tem foco no segmento residencial: Cyrela, EzTec, MRV, Helbor, Even, Trisul, Gafisa, PDG, Brookfield, Rossi, Tecnisa, Viver. Informações extraídas dos relatórios trimestrais que constam nas páginas de Relação com Investidores dos sites destas empresas.

Pesquisas do SECOVI SP utilizadas para cálculo da evolução de preços em São Paulo:

http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2015.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2014.pdf

Pesquisas sobre reduções de preços dos imóveis em 2013:

Sobre pesquisa Geoimovel que apontou queda de 35,5% nos preços de lançamentos no DF: www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml

Notícia sobre queda de 30% nos preços dos imóveis entregues no DF em 2013: http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2013/09/01/internas_economia,385651/especuladores-sao-penalizados-pela-retracao-do-mercado-imobiliario.shtml

Quedas nos preços de lançamentos em São Paulo em 2013 – EMBRAESP: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

São José dos Campos: queda de 25% nos preços de imóveis novos em 2013: http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

Informação do segmento imobiliário de que infra ruim derrubou preços em Natal em 2013: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

Informações de pesquisas, compradores, profissionais do segmento imobiliário e outros sobre quedas nos preços: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-e-os-precos-dos-imoveis

Até o próximo post!

Convidados, Geral

O oxigênio da bolha imobiliária brasileira, parte 4

17 de agosto de 2015

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

DESINFORMAÇÃO?

Por que é requisito de toda bolha imobiliária a desinformação em larga escala? Primeiro, porque todos sabem o quanto a bolha imobiliária é destrutiva para economia, tinha que ser disfarçada para que não fosse combatida durante o inchar, segundo, porque é a desinformação que alimenta a especulação e faz pessoas acreditarem que preços não caem.

Analogia com outras bolhas imobiliárias: nos EUA ridicularizavam em público os economistas que falavam sobre a bolha imobiliária e até quando explodia muitos negavam. Na Espanha, durante a queda de preços, todo mês anunciavam como “o melhor para comprar”. Na China, o mito é em torno do Governo todo-poderoso que pode resolver tudo.

Sete exemplos de desinformação (ver item “Referências” para links do que consta abaixo):

1) “Há uma grande demanda reprimida por imóveis”; “O déficit habitacional garante a procura elevada por imóveis”; “O número de casamentos e divórcios no país faz com que haja uma necessidade contínua e garantida de muitos imóveis novos ao longo dos anos”:

Demanda reprimida: se mais de 1 bilhão de pessoas no Mundo desejarem uma Ferrari, quantas poderão tê-la? Lembrando que hoje o Brasil tem uma quantidade sem precedentes de imóveis que custam mais caro do que uma Ferrari.

Déficit habitacional: se concentra nas famílias de baixa renda e quanto mais o preço aumentou, menos acessível o imóvel se tornou. Pesquisa do IPEA apontou crescimento no déficit habitacional para estas famílias de 2007 a 2012, no auge do inflar de preços.

Casamentos e divórcios: não cresceram anormalmente a partir de 2007, por que as construções deveriam ter um crescimento excepcional a partir desta data?

O recorde histórico do estoque de imóveis em todo o país, muito acima do máximo considerado normal, é evidência clara do quanto o argumento da demanda reprimida é vazio:

2) “Os preços dos imóveis cresceram em função do custo de construção e da renda que subiram muito”; “Os preços não podem cair porque os custos não caíram”; “O preço dos imóveis subiu muito porque terrenos ficaram cada vez mais escassos e caros”:

Se uma pessoa cavar um buraco no quintal de casa e outra tapar, posso repassar este custo para o preço do imóvel? Claro que não, este é um conceito ultrapassado e sem sentido.

Mesmo que fizesse sentido, vejamos o que os fatos demonstram quanto a isto:

Foi a falsa demanda (parte 2 deste texto) e mega especulação (parte 3 deste texto) que levaram a excesso de construções impulsionando custos de construção e não o contrário.

É a escassez de terrenos e seus preços que impulsionou preços dos imóveis?

O Brasil teve o maior crescimento de preços dos imóveis em termos percentuais em todo o Mundo, batendo o recorde do Japão, o campeão anterior. Será que podemos comparar a densidade demográfica e disponibilidade de terrenos do Japão com o Brasil?

Já foi demonstrado acima que se dependesse do custo, o preço do imóvel ainda poderia cair muito. Independente disto, o fato é que já temos evidências de que os preços dos imóveis caem independentemente do comportamento do custo. Além das provas neste sentido apresentadas na parte 3 deste texto, tivemos ainda a bolha dos flats em São Paulo:

Cerca de 10 anos atrás, impulsionados por uma expectativa de demanda elevada por flats em São Paulo, as construções deste tipo de imóvel dispararam e junto com elas, os preços subiram 100% ou mais em poucos anos. Para aqueles que compraram com os preços em seu pico, viram os mesmos caírem em mais de 50%, retornando ao mesmo patamar de antes da disparada, em um curto período de tempo, sem que nenhuma redução de custo ocorresse.

3) “Brasil não tem bolha imobiliária porque não teve subprime idêntico ao americano”:

Na Espanha tiveram subprime similar a americano, mas lá a bolha foi inflada simultaneamente aos EUA, ele podia ser idêntico, não havia uma experiência traumática anterior. Já para Brasil e China, ambos não podiam ter subprime idêntico porque já havia experiências americana e espanhola que demonstraram seus efeitos destrutivos.

Na China criaram sistema financeiro paralelo, os “Bancos Sombra” (“Shadow Banks”).

Como fazer diferente no Brasil, sem utilizar os bancos?

A solução foi criar um esquema de vendas falsas na planta, com agentes e mecanismos diferentes, mas resultados análogos. Abaixo a principal consequência visível, os distratos:

4) “Não há bolha imobiliária porque o percentual de crédito imobiliário sobre o PIB não é similar ao de outras bolhas ao redor do Mundo”; “Não há bolha imobiliária porque os bancos no Brasil são muito mais seguros quanto à concessão de crédito imobiliário”:

Vendas falsas na planta não geram mesmo volume de financiamento imobiliário, grande quantidade de distratos ocorre antes.

Isto significa que não teremos inadimplência anormal no crédito imobiliário?

Vejamos dados da CEF que detém 70% deste mercado:

5) “Não há bolha imobiliária porque o volume de cimento per capta não se compara a de outros países que tiveram bolha imobiliária” – estudo sempre mencionado por economista que faz palestras para o segmento imobiliário:

Tal “estudo” desconsidera as diferenças em métodos construtivos entre os países, bem como o percentual de cimento aplicado em obras de infraestrutura ou construção leve (imóveis), sendo assim, as informações não estão equalizadas e as comparações são inválidas.

O gatilho de explosão de uma bolha imobiliária diz respeito à combinação de super oferta com a necessidade intensa de vender.

A super oferta se faz pela combinação entre o crescimento recorde em construções, com a redução drástica em vendas combinada com alto volume de cancelamentos de vendas. A relação com o uso de cimento, no máximo, diz respeito a uma das variáveis, que é o crescimento nas construções. De qualquer forma, fica muito mais fácil ver a realidade quanto à oferta e procura, olhando para o primeiro gráfico deste texto, que demonstra a super-oferta.

Sobre a necessidade de vender, tem relação com o super-endividamento de algumas construtoras (ver parte 2 deste texto), causada pelo processo de vendas falsas na planta combinada com a crise, para qual a própria bolha teve forte colaboração, o que fará com que cada vez mais vendedores sejam pressionados a vender com redução nos preços enquanto terão cada vez menos compradores habilitados a adquirirem estes imóveis.

6) “É melhor comprar um imóvel do que correr risco de Confisco pelo Governo”:

Esta é uma chantagem que o segmento imobiliário utiliza para tentar forçar as pessoas a comprarem imóveis. Já foi utilizada no segundo semestre de 2002 quando todos sabiam que Lula seria eleito e isto gerou dólar acima de R$ 4, juros extremamente elevado, etc.

Na prática o Governo precisaria em primeiro lugar de um motivo para fazer o confisco, uma vez que o mesmo se demonstrou um completo fracasso quando foi aplicado e hoje não traria nenhum benefício, ao contrário, ajudaria a destruir ainda mais a economia.

Até mesmo a aprovação de um confisco seria muito complexa, basta observar o Executivo se digladiando com Legislativo. Seria necessária uma grande sinergia entre os dois para aprovação de tal medida, além é claro do fato de ser ação extremamente impopular e inviável para um Governo com índice tão elevado de rejeição.

Resumindo, não há motivo para confisco e sua implantação é inviável.

7) “A situação atual de super estoque e queda de preços é de curta duração e consequência da crise de 2015 na economia, em especial, da evasão da poupança que seca verba de crédito imobiliário e o torna mais caro”:

Como demonstrado nas partes 2 e 3 deste texto, o super estoque e queda de preços se iniciaram anos atrás, muito antes da “crise de 2015”.

Em 2012, conforme apresentado na parte 2 e complementando com dados de uma pesquisa de consultoria especializada junto a 12 construtoras com Ações na BOVESPA, temos que aquele foi o pior ano de todos para as construtoras, com prejuízo liquido consolidado superior a R$ 1 bilhão, queda de 40% nos lançamentos, mais de 20% de quedas nas vendas, mais de R$ 4,5 bilhões em distratos (mais que o dobro do ano anterior), com estoque anormal e equivalente a mais de 16 meses de vendas, quase 50% pior do que em 2011, com 5 grandes construtoras entrando em um patamar extremamente elevado e anormal de dívida liquida em relação a patrimônio liquido, além do início das promoções e descontos por construtoras.

Tudo que consta acima aconteceu em 2012, apesar de farta verba disponível da poupança para o crédito imobiliário, a menor SELIC histórica, CEF pedalando como nunca com empréstimos, assim como o Governo que pressionava bancos públicos para forçar redução do juros do crédito imobiliário, ou seja, a “crise” do setor imobiliário não vem de agora, já tem anos, sempre com a promessa que logo melhora e apesar de constantes reduções em lançamentos, o super estoque só cresce, como costuma ocorrer em toda bolha imobiliária.

Conclusão:

Sobre a desinformação: faz pouco efeito, pois temos cada vez mais reportagens abordando super estoques, quedas em preços de vendas e aluguel, distratos em volume anormal e diversos outros problemas enfrentados pelo segmento imobiliário, além disto, a super-oferta e a necessidade de venda de imóveis aumentam independente da desinformação, o que significa que esta parte do oxigênio da bolha imobiliária também está escasseando.

Quanto ao oxigênio da bolha imobiliária como um todo, foi demonstrado com riqueza de evidências nas partes de 1 a 4 deste texto, que o fôlego está acabando e a crise na economia, que contou com forte colaboração da bolha para se formar, ajudará a acelerar este processo de explosão, tornando suas consequências cada vez mais visíveis.

Referências:

Parte 1 deste texto (juros, crédito imobiliário e empregos): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-1

Parte 2 deste texto (vendas falsas na planta): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-2

Parte 3 deste texto (especuladores / investidores em volume anormal): http://defendaseudinheiro.com.br/o-oxigenio-da-bolha-imobiliaria-brasileira-parte-3

IPEA – déficit habitacional cresceu no caso da menor renda: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,deficit-habitacional-cresce-na-baixa-renda-apura-o-ipea,170824,0.htm

Evolução do preços dos imóveis – IVG-R do BACEN: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries

Evolução da renda média do trabalhador – habitual real (descontada inflação): http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/trabalhoerendimento/pme_nova/defaulttab_hist.shtm

Evolução dos preços dos aluguéis – SECOVI: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

INCC – dados extraídos de tabela de índices do SECOVI SP: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

Artigo sobre a bolha imobiliária dos flats: http://web.archive.org/web/20090322201140/http://veja.abril.com.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_124.shtml

Artigo que fala sobre o maior aumento de preços de imóveis do Mundo, no Brasil: http://super.abril.com.br/blogs/crash/pronto-ja-temos-a-maior-bolha-imobiliaria-da-historia/

Artigo que fala sobre o aumento da inadimplência no Minha Casa Minha Vida: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2015/06/1636053-cresce-calote-no-minha-casa-minha-vida.shtml

Informações levantadas por consultoria especializada com base em relatórios trimestrais de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, sobre o pior resultado histórico delas em 2012: http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

Até o próximo post!

Convidados, Geral

A situação da bolha imobiliária em São Paulo

11 de agosto de 2015

Post mais recente sobre a bolha imobiliária no Brasil: http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Como está a bolha imobiliária em São Paulo? Para começar, vale analisar oferta e demanda:

Para ofertas, considerados anúncios do site Imovelweb de 25/7/15, quanto à demanda, corresponde ao período de junho/14 a maio/15. Sobre imóveis usados, os dados são de pesquisas do CRECI SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e para novos com informações extraídas das pesquisas do SECOVI SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis). No caso de novos, considerado 37% das vendas para investidores (fonte: Lopes Imobiliária) e no caso de 1 dormitório 80% das vendas para investidores (fonte: pesquisa Folha de São Paulo). Todas as evidências no item “Referências”.

Critérios acima são favoráveis para setor imobiliário, pois consideram que em apenas um site teríamos toda a oferta de imóveis novos mais usados para a cidade de São Paulo, sabendo que a grande maioria das ofertas de novos não constam neste site e vendas estão em queda.

Acima a super oferta típica de toda bolha. Abaixo uma análise da evolução:

Com super oferta ainda mais elevada para 3 e 4 dormitórios, qual a reação das construtoras?

Quais as conclusões quanto aos números acima e outras informações da pesquisa:

1) Para escapar da super-oferta de 3 e 4 dormitórios que é bem pior do que para 1 e 2 dormitórios, gerando imagem postiva para o mercado quanto a vendas totais, ampliam lançamentos e vendas na planta de 1 e 2 dormitórios, reduzindo muito para 3 e 4 dormitórios;

2) O novo mix de vendas se apoia em imóveis menores e redução do ticket médio seja para número de dormitórios ou metragem no caso de 1 e 2 dormitórios, que compõem a grande maioria das vendas. Os imóveis de 3 dormitórios também tem reduzido o seu ticket médio.

Qual o resultado prático da estratégia acima e outras para oferta e procura em São Paulo?

Acima não são considerados imóveis com mais de 36 meses do lançamento, que tem tido estoques crescentes em virtude do aumento em distratos que ocorrem após este período e do maior volume de empreendimentos entregues com imóveis não vendidos e não considera vendas de imóveis entregues para investidores (37% do total) que saem do poder das construtoras, ou seja, a distorção entre oferta e procura é muito maior do que consta aqui.

Com distorções crescentes entre oferta e procura, por que aumentam lançamentos?

A situação acima seria sustentável?

Os estoques crescentes em relação às vendas, representam custos cada vez maiores. Com as quedas acentuadas nas vendas de janeiro a março, mais a mudança radical no mix que vem sendo feita desde abril, priorizando uma redução sensível no ticket médio, como fica o lado da geração de receitas? Abaixo o impacto acumulado apenas neste ano de 2015, comparando o VGV (Valor Geral de Vendas) deste ano com o anterior:

Percebemos que o aumento de custo pela distorção crescente entre oferta e procura não combina com a queda de mais de R$ 4,5 bilhões de reais nas vendas que consta acima, nem tampouco com resultados financeiros de algumas construtoras, como nos exemplos abaixo:

Como estas construtoras irão lidar com receitas cada vez menores versus custos crescentes? Até aqui parte delas tem contado com diversos apoios externos, como aporte de controladores, empréstimos de bancos públicos com condições de pai para filho, atrasar ao máximo os distratos para reduzir impacto em caixa, downsizing radical, etc., mas todas são medidas paliativas, que não resolvem a causa-raiz do problema.

A situação acima lembra as pedaladas e maquiagens do Governo Federal para não aumentar a SELIC e tentar aquecer a economia, que só se encerraram em função do super-endividamento que se tornou totalmente insustentável, mas que enquanto duraram só faziam com que as consequências esperadas ficassem cada vez piores, como observamos pela crise atual.

Para construtoras, pedaladas de novas vendas falsas na planta combinadas com mudança radical no mix, mais redução relevante no ticket médio dos imóveis vendidos, mais diversas maquiagens para atrasar o registro contábil de distratos, omissão de estoque com mais de 36 meses do lançamento, omissão da informação sobre a participação de especuladores no mercado, etc, visa apenas adiar que redução de preços apareça. Qual a consequência?

As construtoras, com estratégia acima, estão levando a um aumento contínuo no desequilíbrio entre oferta e procura e também no endividamento delas, o que cada vez mais amplifica os resultados negativos esperados quando esta situação não puder mais ser mantida.

De forma análoga ao que ocorreu com a economia onde o Governo fez volume excessivo de pedaladas e maquiagens para atrasar o aumento dos juros no passado e isto acabou levando a aumento ainda maior dos juros agora, quanto mais as construtoras pedalarem e maquiarem aumentando os super estoques, maiores terão que ser as quedas de preços.

E no caso de imóveis usados, como está evoluindo este cenário?

O gráfico demonstra que a queda nas vendas que vinha desde 2011 e tinha tido uma interrupção em 2013, voltou com toda força nos anos de 2014 e 2015, o que ajuda a explicar porque a distorção entre oferta e demanda em São Paulo se intensificou tanto nestes anos.

Quanto aos preços, por que tivemos estas variações?

Em 2011, o crescimento dos preços próximo à inflação certamente foi uma desaceleração frente a anos anteriores (CRECI SP só apresenta preço médio do M2 geral a partir de 2011) e teve como motivo principal, a queda de cerca de 13% nas vendas na comparação com 2010;

No ano de 2012, com economia em queda, tivemos uma nova redução nas vendas e isto levou a uma pequena redução nos preços em termos nominais;

Já em 2013, havia uma euforia na economia com promessas de crescimento, porque em outubro de 2012 o Governo colocou a SELIC em seu menor patamar histórico, tarde demais para 2012, mas a tempo para 2013. O Governo dava novo estímulo à especulação imobiliária forçando bancos públicos a reduzirem juros do crédito imobiliário concedido e a CEF pedalava como nunca para tentar garantir a retomada do crescimento para construtoras. A euforia estimulou uma grande especulação, mesmo com a SELIC tendo retomado seu crescimento já em abril/2013, mas ainda de forma tímida (0,25% por reunião do COPOM);

Em 2014, a partir de junho, vendas e preços passaram a sofrer quedas na grande maioria dos meses, gerando um resultado acumulado ruim e revertendo todo o ganho especulativo do ano anterior e mais um pouco. Por que? Foi a partir de junho que as reeleições “pegaram fogo”, a Copa do Mundo deixou claro que muitas melhorias de infraestrutura que “valorizariam os imóveis” nunca passariam de promessas e quando muitos perceberam a degradação da economia pelo alto endividamento, desaceleração no consumo, lava-jato, etc, gerando queda recorde nas vendas de imóveis e levando a uma redução também recorde em seus preços;

Em 2015 tivemos fortes ocilações nos preços, com vendedores obtendo alguma recuperação em parte dos meses, em troca de reduções sensíveis nas vendas sobre uma base que era a pior da série. No acumulado até maio/2015, o resultado quanto a evolução dos preços é tímido, muito inferior à inflação do período, no entanto, como a oscilação tem sido significativa, resta acompanhar o resultado até o final do ano. A tendência em função da redução do crédito imobiliário disponível para usados e seu encarecimento, além da degradação muito mais visível na economia, é que quedas nas vendas e preços aconteçam.

Observações:

1) A base da pesquisa do CRECI SP são as vendas intermediadas por centenas de imobiliárias em São Paulo, no entanto, como as vendas caíram muito, o que é natural e acontece em toda bolha imobiliária em função da total incompatibilidade entre preço e renda, é natural que tenhamos uma oscilação maior nos preços no mês a mês, pois a cidade de São Paulo é muito grande, possui realidades muito distintas entre suas regiões e um volume pequeno de vendas representa variações usualmente elevadas no mix de produtos vendidos ;

2) É claro que movimentos especulativos mais intensos (exemplo: chantagem sobre confisco), condições de financiamento imobiliário que sofrem mudanças relevantes, demanda real, mudanças mais relevantes no mix, etc., influenciam os preços e podem causar oscilações maiores em períodos mais extensos também, como ocorreu nos anos de 2013 e 2014 ;

3) Embora os preços praticados já tenham sofrido um retrocesso em termos reais (descontada a inflação) com base no ano de 2011, temos um crescimento acumulado superior se considerarmos a partir de 2008. Embora o CRECI não tenha a média geral antes de 2011, ele tem esta informação por zona e padrão, disponível a partir de 2008. Vejamos amostras abaixo:

Os preços atuais dos imóveis usados seriam sustentáveis?

Embora inferiores aos preços dos imóveis novos, as quedas muito relevantes nas vendas em 2014 e 2015 são a demonstração mais clara da insustentabilidade destes preços.

A “solução” dada por proprietários de imóveis que não conseguem vender pelo preço desejado é a de colocar os imóveis para alugar, o que acontece? Abaixo, dados de São Paulo.

Abaixo, tabela que consta em pesquisa do CRECI SP de maio/2015, que representa bem as consequências de super oferta tanto para venda quanto aluguel na cidade de São Paulo:

Conclusão: está claro pelo conjunto de evidências vindas do próprio segmento imobiliário, que a tentativa de conter as reduções de preços que já ocorrem não terá sucesso e só aumentará os seus efeitos destrutivos sobre vendas e preços.

Referências:

Oferta de imóveis para venda e aluguel:

http://www.imovelweb.com.br

Pesquisas do CRECI SP sobre imóveis usados: http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp

Pesquisas do SECOVI SP sobre imóveis novos:

http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2015.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2015.pdf

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-abril-2014.pdf

Pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária sobre percentual de investidores: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm

Pesquisa da Folha de São Paulo sobre percentual de investidores de 1 dormitório: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml